[정보] 공공임대 주택(아파트)2 : 상세 임대조건 및 제출서류, Q&A 상세 설명

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| 공공임대 주택(아파트) 이란?

공공임대 주택이란, 일정 기간 임대 기간이 종료되면 해당 주택에 입주한 인원에게 우선 분양전환하는 주택을 가리킵니다. 임대 기간은 유형 별로 다르며, 5년(10년) 공공 임대주택과, 분납 임대주택, 50년 공공임대 주택 등이 있습니다.

지난번에 이어 상세 임대 조건 및 제출서류와 Q&A에 대해 설명드리겠습니다. 상세 임대 조건은 실제 당첨이 된 경우에 해당이 되는 부분이기 때문에 당첨을 목적으로 하시는 분들께서는 지난번에 설명드린 전체적인 임대 조건 및 임대 절차를 설명한 아래 링크 참조 부탁드립니다.

임대 조건 및 임대절차 : https://musium901.tistory.com/m/entry/%EA%B3%B5%EA%B3%B5%EC%9E%84%EB%8C%80-%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A1%B0%EA%B1%B4-%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A0%88%EC%B0%A8-%EC%9E%85%EC%A3%BC%EC%9E%90%EA%B2%A9



| 5년/10년 임대주택 : 표준 임대조건의 제한
5년/10년 임대주택의 경우 임대 보증금, 임대료는 각각 표준 임대 보증금, 표준임대료를 초과할 수 없습니다. 표준 임대 조건은 최초 임대조건 결정 시에 적용됩니다.10년 임대주택 임대료의 경우 제세 공과금이 추가되는 특징이 있으며, 5년/10년 임대료 중 수선유지비의 비중이 약간 다르며, 10년 수선유지비의 비중이 약간 낮습니다.

* 표준 임대 보증금의 산정 : 표준임대보증금 = (건설원가 - 국민주택기금) / 2
* 5년 임대의 표준 임대료의 산정
- 표준임대료 : 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 기금이자 + 자기 자금이자
- 감가상각비 : 기준 내용 연수 40년, 정액법
- 감가상각비 계산 : 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월
- 수선유지비 : 건축비에 대한 연간 1,000분의 4
- 수선유지비 계산 : 건축비 x 4/1,000 / 12개월
- 화재보험료 : 실제 지급금액 (견적 등의 방법으로 부과되는 실제 금액 산정)
- 기금이자 : 실제 지급금액
- 자기 기금이자 : 건설 원가에서 주택도시 기금을 공제한 금액이 '가계자금 대출 시장 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기 예금 이자율'을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
- 자기기금이자 계산 : (건설원가 - 주택 도시기금) x 1년 만기 정기예금이율 x 20% / 12개월
* 10년 임대의 표준 임대료의 산정
- 표준임대료 : 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기 자금이자
- 감가상각비 : 기준 내용 연수 40년, 정액법
- 감가상각비 계산 : 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월
- 수선유지비 : 건축비에 대한 연간 1,000분의 8
- 수선유지비 계산 : 건축비 x 8/1,000 / 12개월
- 화재보험료 : 실제 지급금액 (견적 등의 방법으로 부과되는 실제 금액 산정)
- 제세공과금 : 실제 지급금액 (재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세 포함)
- 기금이자 : 실제 지급금액
- 자기 기금이자 : 건설 원가에서 주택도시 기금을 공제한 금액이 '가계자금 대출 시장 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기 예금 이자율'을 곱한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액
- 자기기금이자 계산 : (건설원가 - 주택 도시기금) x 1년 만기 정기예금이율 x 20% / 12개월



| 5년/10년 임대주택 : 임대료와 보증금의 상호 전환
주거비가 부담될 경우 보증금의 일부를 임대료로 전환 가능(단위 : 보증금 100만 원) 하고, 그 반대의 경우도 가능합니다. 하지만 보증금을 모두 임대료로 전환은 불가하며, 임대료의 24개월치에 가까워지면 보증금을 임대료로 바꾸는 것은 불가합니다.

* 보증금의 임대료 전환 기준
- 전환 보증금 = 전환대상 임대료 / 전환이율
- 전환단위 = 보증금 100만원
* 임대료의 보증금 전환 기준
- 전환임대료 = 전환대상보증금 x 전환이율
- 전환단위 = 보증금 100만원
* 전환 한도액 범위에서 임대료 하한 기준액을 제외하고 전환
* 임대료 하한 기준액 : 임대료를 보증금으로 전환하더라도 최소한 받아야 하는 임대료로서 기본 임대료의 60%에 해당하는 금액
- 기본 임대료의 60%가 기금이자 이하인 경우 기금 이자를 하한 기준액으로 함
* 보증금 하한 기준액 : 임대 보증금을 임대료로 전환하더라도 최소한 받아야하는 임대 보증금으로써 전환된 임대료의 24개월치에 해당하는 금액



| 분납 임대주택 : 입주 지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 경우 분납금 산정
분납 임대 주택은 입주 기간 전후로 임대료와 납부금을 납부하는 형태의 임대 주택이며, 아래와 같이 총 4회에 걸쳐서 납부금을 납부하는 구조로 되어있습니다. 납부금 산출 방법은 입주 지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전/후 2가지의 경우로 비용을 산정하며, 두 가지 모두 각 회차마다 납부하는 비율은 동일합니다. (1회 차 : 30%, 2회 차 : 20%, 3회 차 : 20%, 4회 차 : 30%)

* 분납금 산정 방법
- 납부 시가 및 납부비율 : 입주 시 30% 지분, 입주 4년 차 시 20%, 8년 차 시 20% , 임대기간 종료 후 30% 납부
* 납부금 산출 방법 1 : 입주 지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 경우
- 초기 : 최초 입주자 모집 당시 주택가격 x 30% (계약금, 중도금, 잔금 각 10%)
- 입주 4년, 8년 : 아래 (1), (2) 중 낮은 금액으로 산출
(1) 최초 입주자 모집 당시 주택가격 x 20%
(2) 감정 평가금액 x 20%
- 최종 : 분양 전환 시 감정 평가 금액의 30%
* 납부금 산출 방법 2 : 임대 의무기간이 1/2 지나고, 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전
- 초기 : 최초 입주자 모집 당시 주택가격 x 30% (계약금, 중도금, 잔금 각 10%)
- 입주 4년, 8년 : 아래 (1), (2) 중 낮은 금액으로 산출
(1) 최초 입주자 모집 당시 주택가격 x (1+이자율) x 20%
(2) 감정 평가금액 x 20%
- 최종 : 분양 전환 시 감정 평가 금액의 30%
* 최초 입주자 모집 당시의 주택 가격 : 건설원가 (건축비 + 택지비)
* 입주 4년, 8년 : 최초 입주지정기간이 끝난 날로부터 4년 또는 8년
* 이자율 : 입주시작일과 분납금 납부일 당시 각 각 '은행법'에 따른 금융기관의 1년 만기 정기 예금 평균 이자율을 산술 평균한 이자율



| 분납 임대주택 : 임대료 산정 관련
분납 임대주택도 5년 임대주택, 10년 임대주택과 마찬가지로 표준 임대료를 초과할 수 없는 것은 동일하나, 분납 임대 주택의 임대료는 주택 대금 중 미납금에 대한 이자 비용의 성격이 더 강하다는 특징이 있습니다.

* 표준 임대료 : 임대료는 표준 임대료를 초과할 수 없으며, 임대료는 주택 대금 중 미납금 (1-분납률의 합)에 대한 이자 비용 성격임
* 표준 임대료 산정 : 최초 주택가격 x (1+이자율) x (1-분납률의 합) x 임대료율
- 최초 주택가격 : 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
- 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 : 건설원가 (건축비 + 택지비)
- 이자율 : 임대 시작일과 임대료 납부일 당시 각각의 '은행법'에 따른 금융기관의 '1년 만기 정기 예금 평균 이자율'을 산술 평균한 이율
- 이자율 계산 : (임대 시작일의 이자율 + 임대료 납부일 당시의 이자율) / 2
- 납부 시점의 임차연수 : 최초 입주 지정기간이 끝난 날로부터 12개월을 1년으로 임차년수를 산정
- 최초 임대 기간이 적용되는 임차년수는 0년으로 함
- 납부 시점 임차년수 : 최초 입주 지정기간 종료일 / 12개월
- 분납률의 합 : 분납 비율의 합을 말하며 아래와 같음
(1) 최초 입주지정 기간이 끝난 날로부터 4년 전일까지의 기간 : 30/100
(2) 임대 기간 중 4년부터 8년 전일까지의 기간 : 50/100
(3) 임대 기간 중 8년부터 분양전환 시작일 전날까지의 기간 : 70/100
- 임대료율 : 임대료 납부일 당시의 주택도시기금 중 공공임대주택 자금의 입주자 앞 대출이율



| 분납 임대주택 : 임대료와 보증금의 상호전환
주거비가 부담될 경우 보증금의 일부를 임대료로 전환 가능(단위 : 보증금 100만 원) 하고, 그 반대의 경우도 가능합니다. 하지만 보증금을 모두 임대료로 전환은 불가하며, 임대료의 24개월치에 가까워지면 보증금을 임대료로 바꾸는 것은 불가합니다.

* 전환 보증금 = 년 임대료 / 전환이율(6%), 전환단위 보증금 100만원
* 전환 임대료 = 년 임대료 / 전환이율(4%), 전환단위 보증금 100만원
* 전환범위
- 임대료를 보증금으로 전환하는 경우 임대료의 60% 까지 가능. 다만
- 보증금을 임대료로 전환하는 경우 전환된 보증금이 임대료의 24개월치 이상일 것



| 당첨 시 필요서류?
공공 임대주택에 당첨될 경우 필요한 서류는 일반공급과 특별공급 당첨자에 따라 상이합니다. 그렇기 때문에 아래 Link를 참조하셔서 준비 필요서류를 검토하시는 것이 좋습니다.

공공임대 제출서류 Link
https://apply.lh.or.kr/LH/index.html?gv_url=GUD::CLCC_GUD_0050.xfdl&gv_menuId=1020302&gv_param=LCC:Y#GUD::CLCC_GUD_0050:1020302

공공임대-제출서류-홈페이지-접속화면

| Q&A. 공공임대 주택에 당첨되는 경우의 청약통장은?
공공임대 주택에 당첨되는 경우 청약통장은 소멸됩니다. 참고로 투기지역, 조정지역에서의 재당첨도 5년간 제한됩니다.

| Q&A. 지정된 임대 시점이 종료된 다음 매수 할 때의 주택 가격은?
시세의 90%로 매입 가능합니다. 그렇기 때문에 주택 가격이 많이 오른 경우 해당 공공임대 주택을 매수하는데 부담이 따를 수 있습니다.

| Q&A. 공공임대와 국민임대의 차이점은?
국민임대는 무주택 저소득층을 위한 임대 주택이며, 공공임대는 그보다 더 소득이 높은 층을 위해 주거 시설이 제공된다는 차이가 있습니다. 또한 국민임대는 주거기간이 끝난 뒤 분양전환이 되지 않는 특징이 있으며, (임대만을 위한 목적이기 때문에) 당첨이 되더라도 청약 통장이 소멸되지 않습니다. 그리고 평형의 경우 국민임대는 전용면적 기준 59m2 까지만 지원이 되기 때문에 공공임대의 평형보다 제공 면적이 작은 경우가 많습니다.

| Q&A. 공공임대와 행복주택의 차이점은?
행복 주택의 경우도 국민임대와 비슷한 개념입니다. 그렇기 때문에 주거기간이 끝난 뒤 분양전환이 되지 않으며, (임대만을 위한 목적이기 때문에) 당첨이 되더라도 청약통장이 소멸하지는 않습니다. 국민임대는 사회적 약자를 주로 대상으로 하지만, 행복 주택의 경우 신혼부부, 청년, 노년 층을 대상으로 하는 경우가 많으며 그 조건이 국민임대보다는 조금 덜 까다로운 편입니다. 하지만 행복주택의 가장 큰 크기는 44m2라서 1~2인 가구가 살기 적합하다는 특징이 있고, 공공임대에서 제공하는 75m2에 비해서는 작은 편입니다.

| Q&A 외국인 배우자도 공공임대 신청이 가능한지?
외국인은 기본적으로 청약 신청이 불가합니다.

| Q&A 가족관계가 아닌 세대원이 동거가 가능한지?
원칙적으로 가족 외의 인원(이성친구 등)은 동거 불가합니다.